Bouw- / projectgerelateerde risico's

Uitvoeringsprogramma’s Aalsmeer
Projecten kunnen niet tot uitvoering komen of forse vertraging oplopen door externe factoren. Hieronder verstaan wij bijvoorbeeld inspraak op projecten waardoor deze gewijzigd moeten worden, afhankelijkheid van de capaciteit van kabel- en leidingbedrijven om hun medewerking vlot te verlenen en het moeilijk kunnen aantrekken van externe deskundige medewerkers die schaarser worden door het aantrekken van de economie. Daarnaast kan de gemeente op onverwachte plaatsen vervuilde grond aantreffen waar in een project geen rekening mee gehouden is. In combinatie met striktere Milieuwetgeving kan een project vertraging oplopen of afgeblazen worden. De financiële gevolgen en sturingsmogelijkheden om dit binnen het krediet op te vangen zullen van project tot project verschillen. Voor de bepaling van het weerstandsvermogen is dit risico niet afzonderlijk financieel ingeschat.

Instandhouding buitenruimte
De dienstverleningsovereenkomst tussen de gemeente en Meerlanden voor het onderhoud van de buitenruimte loopt per 1 januari 2020 af. Afstemming over mogelijke verlenging van deze overeenkomst wijst uit dat de kosten voor het onderhoud, bij gelijkblijvend onderhoudsniveau, mogelijk stijgen o.a. vanwege klimaat invloed. Bij het verbod op chemische onkruidbestrijding in 2016 is een extra budget van € 170.000,- per jaar beschikbaar gesteld voor onkruidbestrijding op verharding tot einde looptijd van de huidige DVO (1 januari 2020). Deze middelen zijn echter structureel nodig voor onkruidbestrijding op verharding met gelijkblijvend onderhoudsniveau. Voor de totale gevolgen van de verlening van de dienstverleningsovereenkomst met de Meerlanden nemen we voor de bepaling van het weerstandsvermogen 0,3 mln op.

Het huidig budget voor wegonderhoud maakt onderdeel uit van de jaarlijkse dotatie aan de reserve buitenruimte en bedraagt circa € 2 mln structureel. Met de nota wegen 2019-2022 zijn de benodigde middelen voor wegonderhoud en inlopen van achterstallig onderhoud voor de periode 2019-2022 voorzien. Na deze periode vallen we terug op het huidige budget. De nota wegen geeft een doorkijk van de investeringsbehoefte op langere termijn in relatie tot de reserve buitenruimte en de jaarlijkse voeding daarvan. Hieruit blijkt dat de huidige jaarlijkse voeding voor wegen en kunstwerken naar verwachting onvoldoende zal zijn. Nadat de huidige achterstanden zijn weggewerkt en met een nieuwe actualisatie en weg inspectie zal bepaald moeten worden in welke mate deze doorkijk juist blijkt.

Areaaluitbreiding grote projecten
Het gereedkomen van de Burgemeester Kasteleinweg, het VVA terrein en Greenpark leidt vanaf 2021 tot aanzienlijke areaaluitbreiding. Bij het handhaven van het huidige kwaliteitsniveau betekent dit een stijging van de beheerskosten openbare ruimte en groen die niet in het meerjarenbeeld is voorzien. Voor deze stijging wordt nauwelijks compensatie via de algemene uitkering geboden.

Waardering gronden niet in exploitatie
Gronden die niet in exploitatie zijn opgenomen worden in het algemeen voorzichtig gewaardeerd tegen de agrarische prijs. In Aalsmeer is € 5 per m2 daarvoor een redelijke benadering. Onder de gronden niet in exploitatie komen echter drie percelen voor met een boekwaarde die boven deze voorzichtige waarde uit gaat, te weten de percelen Herenweg 61, Bilderdammerweg 32-34 en Cactuslaan naast 3 met boekwaarden van respectievelijk € 226.429 i.p.v. € 30.540 tegen € 5 per m2, € 55.236 i.p.v. € 7.450 tegen € 5 per m2 en € 250.000 i.p.v. € 27.705  tegen € 5 per m2. Omdat concrete voornemens bestaan deze percelen binnen afzienbare termijn als bouwgrond te verkopen en daarbij netto verkoopopbrengsten ten minste in de orde van grootte van de boekwaarden worden verwacht, wordt het verantwoord geacht, in deze drie gevallen nu niet over te gaan tot afboeking naar de agrarische waarde. Daarbij kan nog worden aangetekend dat de totale boekwaarde van gronden niet in exploitatie momenteel € 905.536 bedraagt tegenover de voorzichtige taxatiewaarde van in totaal € 1.601.762.

Grote projecten en grondexploitaties
Voor de dekking van de bekende risico’s in de huidige gemeentelijke exploitaties is een voorziening opgenomen. De getroffen voorziening voor grondexploitaties en bouwprojecten bedraagt in de begroting 2020 € 12,65 mln (NB de voorziening voor grondexploitaties en bouwgrondprojecten wordt conform voorschriften in mindering gebracht op de post onderhanden werken op de balans) en betreft alleen (deelgebieden binnen) het project De Tuinen van Aalsmeer. Ook voor projecten faciliterend grondbeleid is een voorziening aanwezig. Deze bedraagt in de begroting 2020 0,35 mln. Ook deze voorziening betreft alleen(deelgebieden binnen) het project De Tuinen.

De hoogte van dit risico en de beheersing hiervan is een belangrijk speerpunt. Door het opstellen van scenario’s wordt inzichtelijk gemaakt tussen welke bandbreedtes het resultaat zich kan bewegen en kan mede op basis hiervan besluitvorming plaatsvinden over de te nemen beheermaatregelen en wanneer deze genomen kunnen worden.

Hierna worden de meest omvangrijke grondexploitaties van de gemeente apart toegelicht.

Green Park Aalsmeer (Bedrijventerrein)
Project Bedrijventerrein Green Park Aalsmeer omvat de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein langs de om te leggen provinciale weg N201. Voor deze gebiedsontwikkeling is een samenwerkingsverband afgesproken met de gemeente Uithoorn, waarbij beide partijen voor 50% risico dragen. Voor de uitvoering van de realisatie van het bedrijventerrein is GPAG BV opgericht, waarvan beide gemeenten de aandeelhouders zijn.

Tot en met 2016 is de hoogte van de Voorziening Garantstelling Green Park Aalsmeer Gebiedsontwikkeling BV gebaseerd op de risico analyse die onderdeel uitmaakt van de jaarlijkse actualisering van de grondexploitatie van GPAG BV. Deze risico analyse wordt opgesteld op basis van de  "Monte Carlo" methode, behorende bij 85% zekerheid. Eind 2014 is de eerdere onttrekking aan het project voor de bijdrage aan de N201 teruggestort. Hierdoor verbeterde het resultaat van de grondexploitatie aanzienlijk en werd licht positief. Ook de concept grondexploitatie van 2018 laat een positief resultaat zien. Hoewel de eindwaarde van de opgestelde grondexploitatie vanaf eind 2014 positief is, waren de uitkomsten van de risico analyse tot en met de grondexploitatie van 2017 negatief. Vanaf  de  grondexploitatie 2018 is nu ook deze risico analyse positief. Op basis van de blijvende positieve eindwaarde van het project is  de voorziening per 1-1-2018 opgeheven.

Nu de eindwaarde conform de risico analyse op basis van de  "Monte Carlo" methode, behorende bij 85% zekerheid, positief is, hoeft er geen bedrag voor dit risico meer te worden opgenomen in de paragraaf weerstandsvermogen en risicobeheersing.

De Tuinen van Aalsmeer (Woningbouw)
In februari 2019 is de grondexploitatie 2019 opgesteld. Dit betreft zowel de ontwikkelingen op basis van actief als facilitair grondbeleid. Het resultaat van de actieve grondexploitatie is (op Netto contante waarde per 1 januari 2019) vastgesteld op negatief € 12,38 miljoen en vertegenwoordigt de totale huidige omvang van de voorziening grondexploitaties. Het resultaat voor het facilitaire deel is € 0,35 miljoen negatief op basis van eindwaarde.
Conform de gedragslijn bij Greenpark Aalsmeer is bij de grondexploitatie 2019 van De tuinen van Aalsmeer een risicoanalyse op basis van de "Monte Carlo" methode gemaakt, behorende bij 85% zekerheid. De uitkomst hiervan is dat met 85% waarschijnlijkheid het resultaat ligt tussen circa € 12,25 miljoen negatief en circa € 14,2 miljoen negatief.

Naast de verplichte voorziening voor tekorten in grondexploitaties, die jaarlijks bij de jaarrekening wordt herzien, achten wij een extra risicobuffer noodzakelijk gezien de financiële omvang van dit project. De onderbouwing van de hoogte van deze extra buffer is gelijk aan het verschil tussen de uitkomst van risicoanalyse van de Monte Carlo methode behorende bij 85% zekerheid (€ 14,2 miljoen) en de verplichte voorziening  (€ 12,73 miljoen) en bedraagt € 1,47 miljoen

In de raad van december wordt een voorstel ter besluitvorming aan de raad aangeboden met de optimalisatiemogelijkheden van het project.

Bovenwijkse voorzieningen
In de Lentenota 2018 is aangekondigd dat er een nieuwe nota voor kostenverhaal bovenwijkse voorzieningen zou worden opgesteld om de realisatie van bovenwijkse voorzieningen financieel te waarborgen. Concrete aanleiding hiervoor betrof de kostenraming voor de aanpak Burgemeester Hoffscholteweg welke € 1,6 mln hoger zou uitvallen volgens de toen geldende inzichten. Hiervan is toen
€ 0,6 mln als taakstellende opgave opgenomen voor de actualisatie van de nota bovenwijkse voorzieningen. Het opstellen van een nieuwe nota bovenwijkse voorzieningen vindt op dit moment plaats. Daar zal op basis van een hernieuwde kostenberekening van de bovenwijkse voorzieningen een nieuw kader voor kostenverhaal worden vastgesteld. Enerzijds betekent dit dat kostenstijgingen in de bovenwijkse voorzieningen via de nota kostenverhaal bovenwijkse voorzieningen gedekt zijn. Anderzijds betekent het dat de projecten waar sprake is van een actieve grondexploitatie als gevolg van dit nieuwe beleid zwaarder zullen worden belast. Dit zal tot nadelen leiden die nog niet eerder voorzien waren. De huidige actieve grondexploitaties in Aalsmeer waar dit op van  toepassing is zijn de Tuinen, Meervalstraat/ Roerdomplaan en het VVA terrein.

N231-zuid
De herinrichting van de provinciale weg N231 tussen Vrouwenakker en de kruising met Burgemeester Kasteleinweg (N231 zuid) was reeds opgenomen in het AVVP 2010. In 2015 heeft de provincie Noord-Holland ambtelijk een voorstel bij de partijen in de omgeving neergelegd voor de herinrichting van de N231 zuid. Naar aanleiding van nieuwe inzichten over de ruimtelijke ontwikkelingen in Kudelstaart en de verbetering van het openbaar vervoer van en naar Kudelstaart zijn aanvullende maatregelen onderzocht. In hoofdlijnen zijn de maatregelen het verdubbelen van de rijstroken van 2x naar 2x2 rijstroken tussen kruisingen met de Bachlaan en de Hoofdweg, zodat het verkeer nu en in de toekomst goed kan doorstromen.
De uitvoering van het project ligt volledig bij de Provincie Noord-Holland. De gemeenten Aalsmeer, Uithoorn en de Vervoerregio Amsterdam leveren een financiële bijdrage. De verwachting is dat de bijdrage van Aalsmeer hoger wordt dan is ingeschat.

Burgemeester Hoffscholteweg
De kosten voor de aanpak van de Burgemeester Hoffscholteweg vallen volgens de huidige inzichten € 1,6 miljoen hoger uit. In de Lentenota is hiervoor € 1 miljoen beschikbaar gekomen. Het restant van de extra kosten moet gevonden worden uit kostenbesparingen of aanvullende dekking vanuit de bij de Lentenota aangekondigde herzieningen van de nota Kostenverhaal Bovenwijkse voorzieningen.

Burgemeester Kasteleinweg
Ook is bekend dat de herinrichting van de Burgemeester Kasteleinweg duurder uitvalt dan gepland. In 2016 is het ontwerp van de herinrichting van de Burgemeester Kasteleinweg in Aalsmeer vastgesteld en heeft de raad een krediet van € 5,1 miljoen ter beschikking gesteld voor de realisatie. In de samenwerkingsovereenkomst met alle betrokken partijen (Provincie, Haarlemmermeer, Uithoorn en Vervoerregio) is afgesproken dat de Provincie de herinrichting over het gehele tracé in de drie gemeenten realiseert.
In het najaar van 2018 heeft afstemming met de verschillende partijen plaatsgevonden en is de planning van de uitvoering geactualiseerd. Bij de Najaarsrapportage 2018 is het krediet opgehoogd met € 380.000 in verband met extra kosten, die bij het krediet besluit uit 2016 niet waren voorzien. Deze extra kosten bestaan  uit prijsstijgingen in de Grond-, Weg- en Waterbouwsector en  vertraging in het project,  lichte verontreiniging in de ondergrond (PFOS) in het hele tracé en extra kosten voor het verleggen van de nutsvoorzieningen. De planning van de uitvoering is geactualiseerd naar de periode 2019-2021.

Voor de bepaling van de weerstandscapaciteit van de gemeente is voor het totaal van de bovenwijkse voorzieningen in de bepaling van de weerstandscapaciteit rekening gehouden met € 1 miljoen aan risico's.